test2_北京二手房挂牌指导价来了 着急卖房者主动降价

北京二手房挂牌指导价来了 着急卖房者主动降价2021-10-15 09:49:01   来源：证券日报   责任编辑：李书济本报记者 彭 妍

　　目前，指导主动全国已有多个城市出台了“二手房指导价”，价着急卖降 “二手房指导价”将成为房产调控的北京标配。一线城市中，手房除广州、挂牌上海、指导主动深圳之外，价着急卖降近期北京也发布了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策。多名海淀区房产经纪人向《证券日报》记者证实了上述消息。

　　业内人士认为，此政策的出台不仅可以制约中介挂牌，减少中介炒高房价，也将促使北京二手房市场全面降温。此外，记者注意到，此次指导价格发布对于购房者和卖房者的影响也很大，不少着急卖房的业主自愿选择降价加速成交，而购房者则更多选择观望。

　　中介表示外网展示房源

　　均按照指导价

　　据报道，北京市海淀区房地产经纪协会于近期发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为。同时，海淀房协也发布了部分热点小区的二手房交易指导价，供中介机构参考，名单包含海淀29个重点小区，针对60平方米以下小户型、60-90平方米中户型以及90平方米以上大户型均给出了指导价。超过挂牌指导价1%的不让挂牌。

　　据了解，此次整顿旨在遏制个别中介机构为了抢房源，抬高售价扰乱二手房交易市场的恶意竞争行为，维护市场良性健康发展；通过指导价让过热区域的二手房市场价格回归理性，贯彻“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”；针对恶意竞争、偏离指导价、报价过高等违规行为，在相关信息的真实性、合理性核实清楚前，将不对外发布相关信息、不提供委托代理服务。

　　多家房产中介公司均表示已收到相关通知，根据要求，对于海淀29个重点小区不符合指导价的房源已经在外网上进行了下架。

　　一名海淀区的房产经纪人对《证券日报》记者表示，规定于国庆假期后执行，10月8日起，相关小区新增房源的挂牌价不得超过指导价，不符合指导价条件的，不得接受登记委托。目前已挂牌的房源也需向海淀房协报备，超过指导价的房源亦不能继续挂牌。

　　“在接到相关通知以后，对于已挂牌的房源，我们已经主动联系且告知业主调整报价，不调整的不予外网展示，但不影响正常卖房、过户。”另一家海淀区某中介机构的销售人员对记者表示，以某小区为例，尽管目前有一百来套房源在售，但是在外网能展示出来的，只有十几套。

　　《证券日报》记者在中介机构的App以及某线上找房平台搜索时注意到，平台显示的房源挂牌价皆符合指导价。以上地东里小区为例，平台显示建筑面积在60平方米以下的挂牌价在13.73万元/平方米-13.89万元/平方米之间，而未在外网展示的同样大小面积的房子最少在13.9万元/平方米以上。值得注意的是，在海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策之前，上述户型在外网的挂牌价已达到了17万元/平方米左右，而目前的指导价只有13.9万元/平方米，相当于打了八折。

　　对此机制，中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》表示，主要有两个作用，首先是指导价格挂牌，特别是互联网挂牌，可以减少中介炒作，但并不能完全抑制市场成交。其次，影响贷款，作为银行评估价格的标准，这个肯定有影响，相当于增加了首付，但其实影响也有限，主要针对贷款比较多的刚需影响大，对于改善型客户影响相对有限。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似机制下，相关房源的挂牌等情况会得到规范，同时市场交易等也明显会降温。至少目前看，二手房的价格泡沫会减少。

　　着急卖房者主动降价

　　购房者多选择观望

　　一名市场人士分析称，北京此次二手房指导价规定由海淀房协出台，并非住建部门，在约束中介行为的同时也给卖房者和购房者带来一定影响。

　　“限制挂牌价格，将使得29个热门小区的绝大部分房源无法对外展示，并不影响他们交易，但成交量会进一步萎缩，成交周期变长。这段时间看房量也比较少。”某房产中介工作人员向《证券日报》记者介绍。

　　“从目前情况看，指导价格对于着急卖房的业主影响最大，部分急售房源有一定的议价空间，他们主要通过降价来加速成交。”另一家房产中介工作人员亦向记者透露，其实最近这两个月成交价有一定降幅，业主对价格的预期在减弱。

　　上述工作人员还表示，无法对外展示的房源目前成交价要高出指导价很多，但是只要买卖双方同意，可以成交，不受上述指导价约束。他给记者举例称：“前两天成交的一个建筑面积44.8平米的一居室价格为738万元，单价在16.48万元/平方米，超出了指导价。”

　　某中介经纪人表示：“大家都希望业主可以按照指导价格卖，但若降价太多，大多业主宁愿不放盘。目前看，由于政策刚出来，不少客户选择观望，他们也需要时间决定。”

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对《证券日报》记者表示，指导价产生了一定的效果，其主要是改变了购房者的房价预期，当看到指导价和房产报价差距较大时，很多买房者就会观望，这种观望会降低房地产交投活跃度，从而使得急切脱手的业主主动降低报价。当然，成交下降还因为二手房指导价配套一些政策，比如房贷按揭放款速度减慢。这也意味着，如果客户虚假报价，往往会在房贷比例上吃亏，需要有较高的自付比例。这也使得二手房指导价实际上成为压制炒房的重要手段。

　　“今年上半年，我的房子报价950万元还有看房的，也有人出价930万元，当时犹豫没卖，现在几乎没什么人来看房，最高报价也只有870万元。”一位已将名下二手房挂牌近一年的张女士向《证券日报》记者介绍。

　　张女士的困扰并不是个例。不少业主均表示，能明显感觉到二手房市场有所降温。

　　对于购房者而言，由于价格波动较大，而且放贷周期长，很多人选择了观望或者转向新房项目。某中介人员对记者表示，“未来房价可能还会下降”。

　　未来房地产市场

　　降温态势将持续

　　二手房指导价正成为楼市调控的常态化手段。

　　今年以来，全国多地陆续设立二手房指导价机制。从各地建立的机制看，主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区。目前来看，这些机制对当地二手房价格的降温作用明显。尤其是今年最早实施二手房指导价的深圳。8月份深圳二手住宅成交量仅2043套，同比下跌超80%，创下近10年新低。同时，8月份深圳二手房价格环比下降0.4%，继5月份后已连续4个月环比下跌。

　　业内专家也表示，二手房成交参考价机制，对于楼市最直接的影响就是二手房交易量下跌。在盘和林看来，二手房指导价会让当前北京楼市交易区域冷静，成交量减少，同时成交价格会有下降，尤其是当前，北京学区改革，学区房本身具有一些不确定性，所以指导价会让房地产市场有所降温。

　　张大伟表示，北京二手房市场全面降温，除了二手房指导价带来的影响之外，与三季度的房贷收紧不无关系。其实，没有指导价的小区的房价也在下降。

　　中原地产研究中心统计数据显示，9月份一线城市二手房数据全线暴跌，整体数据已经是最近多年来的历史新低：北京二手房市场9月份成交量只有12575套，相比2020年的17259套下调27%，环比下调21%，创造连续18个月的市场最低点。

　　对未来市场走向，业内专家预计，随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实，对于“学区溢价”过高的小区，价格或将出现下调，北京市场成交量将继续下行，未来房价将更趋于稳定。

(责任编辑：知识)